Avrupa’da konut piyasası 2025’e, “erişilebilirlik” başlığını sosyal politika gündeminden çıkarıp makroekonomik risk alanına taşıyan bir tabloyla girdi. Eurostat’in “Housing in Europe – 2025 edition” yayını, 2010-2024 döneminde (14 yıllık dönemde) AB genelinde konut fiyatlarının %53, kiraların %25 arttığını ve aynı dönemde enflasyonun %39’da kaldığını gösteriyor. Bu ayrışma, hane bütçesi üzerinde kalıcı bir baskı yaratırken, riskin dağılımı da simetrik değil: maliyet yükü kentlerde kırsala göre daha yüksek, düşük gelir gruplarında ise konut harcaması gelirin üçte birini aşıyor.
| Gösterge (AB) | 2010 | 2024 | 2010-2024 toplam değişim |
|---|---|---|---|
| Konut fiyatları | 100 | 153 | +%53 |
| Kiralar | 100 | 125 | +%25 |
| Enflasyon (genel fiyat düzeyi) | 100 | 139 | +%39 |
Not: Endeks formatı, Eurostat’in verdiği 2010-2024 toplam değişim yüzdelerinin 2010=100 tabanına çevrilmiş sunumudur (ör. +%53 = 153).
Türkiye’de bu dönemde (2010-2024) nominal konut endeksi değerleri, 100’den 3014’e çıkarken, enflasyondan arındırılmış değişime göre ise 100’den 228’e çıktı. Enflasyon olmadan konutun satın alma gücü karşısındaki net performansı 2,28 kat.
Fiyat-kira dinamiği: Konut, enflasyonu solladı
Eurostat verileri, AB ölçeğinde 2010-2024 döneminde konut fiyatlarının toplam %53 artarak genel fiyat düzeyinin (enflasyon, %39) üzerine çıktığını gösteriyor. Kiralarda artış daha sınırlı kalsa da (+%25), haneler için “fiyat-kira makası” uzun döneme yayılan bir baskı alanı oluşturuyor.
Kısa dönemde de yukarı yönlü hareket dikkat çekiyor: Eurostat’in 9 Ocak 2026 tarihli güncellemesine göre, 2025’in 3. çeyreğinde (Q3 2025) konut fiyatları AB’de yıllık %5,5, euro alanında %5,1 arttı. Aynı dönemde kiralar AB’de %3,1 yükseldi.
AB’de gelirin %19’u konuta gidiyor. Bu oran yoksulluk riski olanlarda %37
Fiyat artışı tek başına “kimin ne kadar zorlandığını” anlatmıyor. Eurostat burada doğrudan hane bütçesine bakan bir metrik sunuyor: konut maliyetlerinin harcanabilir gelir içindeki payı.
2024’te AB haneleri, harcanabilir gelirlerinin ortalama %19‘unu konuta ayırdı. “Yoksulluk riski” kategorisinde (ulusal medyan gelirin %60’ının altı) bu oran AB ortalamasında %37‘ye çıktı.
Bu fark, konutun yalnızca “pahalı” değil; aynı zamanda gelir dağılımına göre ayrıştırıcı bir maliyet kalemi haline geldiğini gösteriyor.
Kent-kır ayrımı: Aşırı konut yükü kentte daha yüksek
Konut maliyeti baskısını ölçen kritik göstergelerden biri “aşırı konut yükü oranı”: toplam konut maliyetlerinin harcanabilir gelirin %40’ını aşması. Eurostat’e göre 2024’te şehirlerde bu oran yaklaşık %10, kırsal bölgelerde %6 düzeyinde. Bu, krizin mekansal olarak kentlerde yoğunlaştığını ve yerel politika araçlarının (kiralama rejimi, sosyal konut üretimi, ulaşım ve arazi kullanımı) stratejik önemini artırdığını düşündürüyor.
Ödeme gecikmesi: AB’de %9, ancak ülke farkları sert
Konut maliyet baskısının en görünür çıktılarından biri ödeme gecikmeleri. Eurostat, 2024’te AB’de nüfusun %9‘unun ipotek/kira veya fatura ödemelerinde gecikme yaşayan hanelerde bulunduğunu raporluyor. Ülke dağılımı belirgin biçimde ayrışıyor; örneğin Yunanistan’da bu oran %43 olarak veriliyor. Bu gösterge, konutun hane finansmanı açısından bir nakit akışı riski alanına dönüştüğünü teyit ediyor.
Stok uyumsuzluğu: %17 kalabalık konut, %33 “ihtiyaca göre fazla büyük” konut
Konut krizi yalnızca maliyetle sınırlı değil. Konut stokun hane yapısıyla uyumu da sorun alanı. Eurostat’in 2024 verilerine göre AB’de nüfusun %17‘si kalabalık (overcrowded) konutlarda yaşıyor. Örneğin, buna Türkiye’deki öğrenci evleri gibi, ancak öğrencilerin değil ailelerin paylaştığı haneler dahil.
Aynı yıl AB nüfusunun %33‘ü ise “ihtiyaca göre fazla büyük” (under-occupied) konutlarda yaşıyor. Bu iki bulgu birlikte okunduğunda, mesele sadece “yetersiz konut” değil; aynı zamanda stokun hane türleri, demografi ve yerleşim düzeniyle eşleşmesinde bir kırılma olduğuna işaret ediyor.
Arz tarafı: 2025’te üretim yavaşlıyor, bekleme listeleri büyüyor
Housing Europe’un 2025 özeti, krizin arz tarafında kapasite düşüşüyle derinleştiğini vurguluyor: rapor, 2025’te konut amaçlı inşaatın 10 yılın en düşük seviyelerine işaret ettiğini ve birçok ülkede ihtiyaç tahminleri ile üretim arasında kalıcı bir açık bulunduğunu belirtiyor. Bu açık, özellikle sosyal konut bekleme listeleri üzerinden somutlaşıyor: örneğin Fransa’da sosyal konut bekleme listesinde yaklaşık 2,8 milyon başvuru olduğu aktarılıyor.
Türkiye: Mülkiyet geriliyor, kiracılık büyüyor, yıllık ihtiyaç 800 bin bandında
Türkiye’yi Avrupa konut anlatısına eklerken iki metodolojik not önemli: (1) Eurostat’in AB göstergeleri standardize tanımlara dayanırken Türkiye ülke profili farklı idari ve veri setlerini harmanlıyor; (2) bu nedenle oranları yan yana koyarken payda farklarını (nüfus mu, hane mi, başvuru mu) açık etmek gerekiyor.
Barınma statüsü: Sahiplik %56,1; kiracı %28; kira ödemeden oturan %15
Housing Europe’un 2025 Türkiye ülke profili, TÜİK 2024 “Aile İstatistikleri” verisine atıfla barınma statüsünü şöyle veriyor: konut sahibi %56,1, kiracı %28,0, lojman %0,9, kira ödemeden oturan %15,0.
Türkiye’de barınma statüsü (2024, %)
| Statü | Pay (%) |
|---|---|
| Konut sahibi | 56,1 |
| Kiracı | 28,0 |
| Lojman | 0,9 |
| Diğer (kira ödemeden oturan) | 15,0 |
Yıllık yeni konut ihtiyacı: ~800 bin
Aynı profil, Türkiye’nin artan talebi karşılamak için yılda yaklaşık 800.000 yeni konut birimine ihtiyaç duyduğunu belirtiyor.
Deprem sonrası yeniden inşa: hedef ile gerçekleşme arasındaki açıklık
Profilde, Şubat 2023 depremleri sonrası hükümetin 650.000 konut taahhüdü bulunduğu; Ekim 2025 itibarıyla tamamlanan birim sayısının yaklaşık 300.000, yıl sonu beklentisinin 453.000 olarak aktarıldığı belirtiliyor. Bu, teslimat hızının ihtiyaç ve taahhüt ölçeğine göre geride kaldığını gösteren bir performans farkı olarak okunabilir.
Kira artış tavanı: %25 uygulaması ve yan etkiler
Ülke profili, 2022’de yenilenen konut kira sözleşmelerinde artışın %25 ile sınırlandığını; uygulamanın 1 Temmuz 2024‘e kadar uzatıldığını ve hukuki ihtilaflar ile piyasa davranışlarında bozulma gibi yan etkiler doğurduğunu not ediyor.
Kaynakça
- Eurostat – Housing in Europe – 2025 edition (Interactive publication) –
https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025 –
(2025 edisyonu; 2024 ve 2010-2024 trendleri) – Erişim: 21.01.2026 - Eurostat – House prices and rents went up in Q3 2025 –
https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260109-1 –
09.01.2026 – Erişim: 21.01.2026 - Housing Europe – The State of Housing in Europe 2025: Trends in a nutshell (PDF) –
https://www.housingeurope.eu/wp-content/uploads/2025/10/the_state_of_housing_in_the_eu_2025_trends-in-a-nutshell_digital.pdf –
10.2025 - Housing Europe – Turkiye: The State of Housing in Europe – 2025 (country profile, PDF)
https://www.housingeurope.eu/wp-content/uploads/2025/10/turkiye_the_state_of_housing_in_the_eu_2025_digital.pdf –
10.2025